Der Immobilienboom
beschäftigt Berlin. So auch in der kürzlich ausgestrahlten RBB-Reportage, in
der ich mitgewirkt habe. Eine der spannenden Fragen: Haben wir eine
Immobilienblase in Berlin? Um es kurz zu machen: Noch scheint der Markt in
weiten Teilen realistisch bewertet zu sein. Woran kann man das festmachen? Zum
einen sind die in den letzten Jahren vor allem in bestimmten Kiezlagen beobachtbaren
Wachstumsraten der Wohnungspreise noch mit sinkenden Zinsen und einer
anziehenden Nachfrage zu erklären. Zum anderen deutet der Gleichschritt von
Miet- und Preiswachstum an, dass sich der Markt in weiten Teilen noch im
Gleichgeweicht befindet. (Siehe dazu auch diese Karten für Berlin.)
Dagegen hat in anderen deutschen und europäischen Großstädten wie Frankfurt, München oder London das Wachstum der Kaufpreise die Mieten längst abgehängt. Auch unter Berücksichtigung der lokalen ökonomischen Bedingungen sind viele Städte überbewertet. Auf Grund der bestehenden Unsicherheiten an den internationalen Kapitalmärkten besteht nun die Gefahr, dass sich der Markt mittelfristig auch in Berlin überhitzen könnte.
Somit kann es Sinn ergeben, sich bezahlbaren
Wohnraum zu sichern, bevor diese Entwicklung eintritt. Gleichzeitig warne ich vor
Goldgräberstimmung. Eine durchaus zu erwartende positive
Entwicklung in bestimmten Teilmärkten ist bereits weitgehend eingepreist.
Eher handelt es sich um die vielleicht auf absehbare Zeit letzte Gelegenheit,
sich Wohnraum in besonders nachgefragten Wohnlagen zu vertretbaren Konditionen
zu sichern, z.B. in Kiezlagen in Nordneukölln oder Kreuzberg.
Noch ist es im Gegensatz
zu anderen Großstädten in Berlin möglich, auf relativ
günstige Lagen auszuweichen. Aber auch das muss nicht immer so bleiben. Vor dem
Hintergrund der sich abzeichnenden Entwicklungen und der aktuell niedrigen
Finanzierungskosten sollten gerade Haushalte mittlerer Einkommensklassen den
Kauf einen Immobilie zum Eigennutz in solchen noch weniger nachgefragten Lagen
prüfen. Dies gilt auch und insbesondere für Haushalte, die sich in der
angestammten Gegend einem zunehmenden Mietdruck ausgesetzt sehen. Wohneigentum
ist naturgemäß der beste Schutz vor Verdrängung. Auch wenn es oft einen
finanziellen Kraftakt bedeutet, kann sich die Flucht nach vorne (in eine eigene
Immobilie in einer noch nicht hochgejubelten Lage) langfristig auszahlen.
Aus ähnlichen Gründen
sollte eine soziale Wohnungspolitik auch eine Politik sein, welche Menschen zum
Erwerb von Wohneigentum ermuntert und befähigt. Von häufig unterstellten
positiven Effekten auf Grund erhöhten Verantwortungsbewusstsein für das eigene
Eigentum abgesehen: Nur im Wohneigentum profitieren die Bewohner nachhaltig von
positiver Stadtentwicklung und Aufwertung. Die Diskussion um Aufwertung und
Verdrängung fokussiert sich noch immer stark auf Symptome, d.h. Mieterhöhungen
als Nebenwirkungen von Stadtteilaufwertungen. Dabei liegt die Ursache des
Verteilungskonflikts in der Eigentümerstruktur. Der Kauf einer Immobilie kann
beschwerlich sein und kurzfristig zu finanziellen Einschränkungen führen. Aber
es ist langfristig der sicherste Schutz vor Verdrängung und der beste Weg für Bewohner
an einem lokalen Aufschwung teilzuhaben. Politische und soziale Initiativen,
die Verdrängung nachhaltig vorbeugen wollen, sollten es daher nicht bei der
plakativen Forderungen nach niedrigen Mieten belassen. Stattdessen sollten sie
gerade die Schwächeren bei der Flucht nach vorn unterstützen.
