Seid begeistert! Doch bloß wovon?

Gabriel Ahlfeldt

Das geplante Humboldt-Forum – eine nicht enden wollende Geschichte. Man könnte meinen, es sei schon alles gesagt. Gerade, wo sich bei Gegnern der Schlossrekonstruktion Resignation und bei Befürwortern ob der absehbaren Einsparungen Desillusionierung breit macht, ruft Ijoma Mangold zur Begeisterung auf (Die Zeit, Ausgabe 26/2011, Feuilleton).

Wir sollen den „unsinnigen Verdacht beiseite legen, das Schlossprojekt habe eine retronationale Schlagseite“. Stattdessen wünscht sich der Autor Begeisterung – Begeisterung für das „Hohenzollernschloss, das die DDR in einem talibanhaften Anfall von Kulturvandalismus sprengen ließ“.

Eine dramatische Wortwahl – zweifellos mit charmant ironischer Note – aber natürlich ist die ideologisch motivierte Zerstörung historischen (Bau-)Erbes uneingeschränkt zu verurteilen. Allein, wo führt das hin? Sind wir nun mit dem ebenso wenig schmeichelhaften Abriss des Palasts der Republik quitt? Welchem prä-kulturimperialen Zustand sollen wir nun nachtrauern oder entgegenfiebern?

Mit ähnlich beißender Ironie bedient Ijoma Mangold das Klischee der „Verzagten und Mürrischen“, die bezweifeln, dass sich die außereuropäischen Sammlungen mit „der feudalen Fassade des Schlosses vertragen“. Eine Referenz auf die häufig zitierte elitäre Minderheit architektonischer Avantgardisten, die sich im Laufe des zwanzigsten Jahrhunderts immer wieder getäuscht und enttäuscht hat. Die spannende Frage, die sich dahinter verbirgt, ist: Können und wollen wir ein architektonisches Wagnis eingehen, welches entweder ein visionäres Gravitationszentrum einer aufstrebenden Kulturhauptstadt wird oder aber auf ewig unverstanden bleibt. Oder setzen wir auf Bewährtes, gehen den sicheren Pfad der Rekonstruktion, auch wenn wir uns damit dem Vorwurf der Einfalt aussetzen?

Die letzten Jahrzehnte der Museumsarchitektur haben Ikonen wie das Centre Pompidou, Quai Brenly (beide Paris), Tate Modern (London) oder Guggenheim Museum (Bilbao), hervorgebracht, welche mitnichten an der Basis vorbeigegangen sind. Eigene wissenschaftliche Untersuchungen zeigen, dass kontemporäre Architektur, richtig umgesetzt, bei Anwohnern ebensolche Wertschätzung erfährt und ähnlich häufig fotografiert wird wie ihre historischen Vorgänger. Man muss nicht einmal die Museumsinsel verlassen – die kritische und umstrittene Rekonstruktion des Neuen Museums von David Chipperfield erfreut sich einer Beliebtheit, die dazu geführt hat, dass Zeitkarten für die Besichtigung ausgegeben werden mussten. Da kann auch die wunderbare Rekonstruktion des Bodemuseums, zweifelslos eine beeindruckende handwerkliche Leistung, nicht mithalten. Eine unverstandene Minderheit Verzagter und Mürrischer sieht anders aus.

Ijoma Mangold ruft auf zur Begeisterung für das Humboldt-Forum. Es ist ein Notruf.

Es geht gar nicht um zu hohe Mieten, sondern um die Henne

Christiane Scholz

Gentrifizierung ist in aller Munde, die Angst vor der Verdrängung aufgrund zu hoher Mieten aus attraktiveren Wohngebieten und aus der Innenstadt wächst, seit Jahren kämpfen Bewohner, Aktivisten und Vereine gegen den schleichenden Prozess, der im Ergebnis eher einem sozialen Kahlschlag gleicht (z.B. Bötzowviertel im Prenzlauer Berg: nur 18% der ursprünglichen Bevölkerung leben nach der Sanierung noch dort).

Umso überraschender das Ergebnis einer Studie von Gabriel Ahlfeldt, Forscher an der London School of Economics and Political Science und Geschäftsführer von URBANCONTEXT. Im Friedrichshain finden Aufwertungsprozesse durch das Stadterneuerungsprojekt „Mediaspree“ statt. Dadurch drohen Mieterhöhungen. Doch Ahlfeldt stellt fest, dass diese für Bewohner gar nicht so sehr das Problem sind. Vielmehr stößt eine mögliche Verdrängung lokaler Kultureinrichtungen, welche einen materiell nur schwer fassbaren Kiezcharakter formen, auf Kritik. Obwohl laut der Studie gerade junge Erwachsene eher gegen das Projekt sind, die ja oft geringere Einkommen erzielen als ältere, stört sie die Bedrohung der Kultur mehr denn die des Geldbeutels. Hier ist der Gentrifizierungsprozess offensichtlich schon so weit fortgeschritten, dass bereits die sogenannten Gentrifier zugezogen sind (oder die Pioniere zu solchen wurden): Bewohner, die die höheren Mieten zahlen können. Und auch bereit sind, dies zu tun – solange sie dafür die „Alternativkultur“ bekommen, deretwegen sie dort hingezogen sind.

In bestimmten Gebieten im Prenzlauer Berg findet eine ganz ähnliche Entwicklung statt: Nur wird dort genau dieser Kiezcharakter nicht von Investoren und Stadterneuerungsprojekten „verdorben“, sondern von den Bewohnern selbst. Bars und Clubs werden auf Lärmbelästigung verklagt und viele mussten sich diesem Druck schon beugen – und sind in andere, offenere Gebiete umgezogen. Es geht eben nicht, „dass alles so bleibt wie es ist, nur sehr viel leiser’“.

So wird in beiden Fällen die Henne, die die goldenen Eier legt(e), geschlachtet – mal von der Wirtschaft und mal von den Bewohnern selbst.

Rents are going up – what can we do?

Gabriel Ahlfeldt

The Berlin Senate Department just released a new Mietspiegel. The Tagesspiegel reported and Christiane Scholz and Sevrin Waights commented in this blog. Rents go up – that's bad for the poor – and we need someone to blame.

So we have – or are running into – an affordability problem. While it is easy to complain about a housing affordability problem, it is more complicated to do something about it. So, realistically, what can we do to shift rents? Where do market rents come from? Obviously, rents, as any price, are an outcome of demand and supply. Hence, to lower rents, we can
a) reduce demand
b) increase supply
c) regulate the market.

What about a)? Can you prevent people from “demanding” housing space in a neighborhood? I think yes, you probably can – cut down school expenditure, stop cleaning roads and let public spaces rotten away. If that does not help, stop police and fire services. You see where this is leading...

What about b) Build more housing units, or grant permissions to (re)develop. With more housing provided, prices come down (unless demand is completely elastic). However, in most downtown areas you won’t fix an affordability problem by filling some empty plots. You will need to increase densities. But what do you think about residential high rise buildings around Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg? Alternatively, should we get rid of open spaces? Who needs a “Volkspark” that most people don’t use for most of the year because it is too cold anyway? You see, that’s not that easy either.

To see the problem – I just gave a presentation at the University of Aberdeen showing (among other things) how historic (heritage listed) buildings in Berlin exhibit positive external benefits because of an increase in demand by people who like them. At the same time, they constrain supply (less floor space per land area). That means we could solve our affordability problem by replacing them with modern, functional, and dense housing units. You don’t like that vision?

So c) – regulate.
I understand the main problem is that the poor can’t afford to live in their preferred central “Kiez”, but we want to keep the social mix alive. So, again, what can we do?
Well, we can quite easily protect renters from increasing rents in the short run by rent regulation. Effectively, that’s what we are doing already. While, realistically, it takes some time before owners can pass on an increase in market rents to their tenants, you can, of course, always do more. However, this does not seem like a particularly targeted policy as all tenants benefit irrespectively from their economic background. And what happens if the gap between market and regulated rent is large enough? Landlords will offer their tenants a premium to vacate their flats – and guess who will take the offer – the rich or the poor?
So why not eliminate the market rent entirely and fix rents for vacant flats as well? The problem is, do you really think a landlord, even with the same rent, would not give preference to some tenants over others based on their social background? And don’t you think people would find a way to establish secondary markets?
Of course, you could push the system a step further and allocate tenants to regulated flats centrally, but maybe we don’t want to say “good-by” to property rights, not?

So maybe the other way round... If the poor can’t afford their preferred neighborhood, why don’t we give them more money so they can? The problem is (apart from the question where the money should come from) – what do you think this will do to demand (see a)? Yes, demand will go up – and – what does this do to rents? Right, you push the problem from the poorest to the somewhat less poor.
Another option, can’t we build affordable housing to get a social mix? We take money from private developers or force them to build affordable housing for the poor – just like in the UK! Great idea, but private developers don’t like the idea very much and prefer using their money for something else instead (by the way – private renters usually don’t like the idea either). Looking at housing affordability in the UK I don’t need to tell you that the system does not work very well.

So what can we do? I’m open to suggestions, but – I’m afraid – apart from preventing sever misallocations (e.g. holiday apartments that are empty for most of the year) – probably not too much.
If you look into research by my colleagues at the Spatial Economics Research Center you find that social inclusion, if at all, happens at a very early stage, i.e. primary (and perhaps secondary) education. Whatever we can do to improve chances of people to escape a “social trap” in first instance will be well spent money. We need to acknowledge that our society produces severe inequalities, but also that it’s hard to fix them with the housing market…


Gabriel Ahlfeldt is
-Lecturer in Urban Economics and Land Development at the London School of Economics
-Director of URBANCONTEXT Institute for Urban and Regional Research
-Affiliate of the Spatial Economics Research Center
-Director of the Urban Economics Group at the Center for Metropolitan Studies

Berlin Mietspiegel

Christiane Scholz and Sevrin Waights

The Tagesspiegel reported on the recently released “Mietspiegel 2011” for Berlin. It states an average rent of 5.21 €/s.qm. and a growth of almost 8 % since 2009. The senator for urban development, Ingeborg Junge-Reyer, trys to conciliate this finding by indicating that since 2000 the growth is only about 2.5 % per year on average. Apart from the ridiculous excuse that Munich, Stuttgart and Hamburg still have much higher rents this statistic doesn´t take one important finding from urban economics research into account – or maybe is hiding it. 

The Mietspiegel indicates local comparative rents for flats with similar characteristics. It´s developed from different housing characteristics such as size, amenities, building age and ‘neighbourhood quality’. This seems sophisticated and transparent at the first glance because everybody can find his/her ‘neighbourhood quality’ by looking up his/her own street in a table. This allows for comparisons of individual rents with the average for their level of neighbourhood quality. But within any level, if you look closely, you will find that very different rents are payed for comparable flats.

The problem is that there are only three level of neighbourhood quality and that these only take into account a limited number of characteristics. The Mietspiegel report does little to acknowledge important general findings from URBANCONTEXT research: The nearer a residence is located to the Central Business District (CBD) the higher are land values and accordingly rents. This is because of the scarcity of space. The same applies for the proximity to a transport station (because travel time to the CBD and other employment centres is shorter).

Hence one important pattern is concealed: downtown becomes increasingly expensive and above some social groups. It becomes some kind of exclusive residence for highly paid employees and the well off. And the innercity ring probably more and more – as Andrej Holm writes in his blog – is free of people who receive benefits. But who cares? Berlin still has around 100.000 tenantless flats! These exist mainly in the outskirts, where people who receive Hartz IV have perfect opportunity structures to improve their situation (countryside, more tenantless flats, no jobs, more beneficiaries, few neighbourhood resources). There they can live among themselves (model: banlieus in Paris) and the problem is solved. Two birds killed with one stone. Congratulations, senator!